住宅ローン控除とは
住宅ローン控除は、マイホームの購入やリフォームに伴って利用したローン残高に応じて、所得税や住民税が軽減される制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。「住宅ローン減税」とも呼ばれています。
ローンの返済は家計支出の中でも大きな比率を占めますが、この制度を使うことで長期的に負担を抑えることができます。
制度はこれまで複数回改正されており、近年では省エネ基準や年齢要件の見直しが行われています。本記事では2024年からの最新ルールを踏まえて、仕組みから申告方法までを詳しく解説します。
控除期間と計算方法
住宅ローン控除が適用される期間は、住宅の種類によって異なります。
- 新築住宅・買取再販住宅：最長13年間
- 中古住宅：最長10年間
控除額は「年末の住宅ローン残高（借入限度額まで） × 控除率0.7％」で計算されます。
所得税で控除しきれなかった分は、翌年度の住民税からも控除可能ですが、住民税分は「前年度課税所得の5％、上限9万7,500円まで」という制限があります。
借入限度額と住宅の種類
以下の表は、住宅の種類や性能ごとの借入限度額、控除率、控除期間をまとめたものです。
| 住宅の種類・性能 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | |||
| 2022年2023年 | 2024年・2025年 | |||||
| 一般の世帯 | 子育て世帯・若者夫婦世帯※1 | |||||
| 新築住宅・買取再販 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 | 5,000万円 | 0.7％ | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | 4,500万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | 4,000万円 | |||
| その他の住宅 | 3,000万円 | 0円※2 | 0円※2 | |||
| 既存住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 | 10年 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 2,000万円 | |||
※1：19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯
※2：経過措置対象の場合は借入限度額2,000万円・控除期間10年
性能区分の概要
住宅の性能が高いほど借入限度額も大きくなりますが、建築コストも上がる傾向があります。控除の適用には各性能の証明書が必要です。購入前に売主・施工会社へ「この住宅は長期優良住宅やZEH水準の省エネ住宅に該当するか」、「証明書の発行は可能か」を確認しましょう。中には建築前でないと証明書が取得できないケースがあるため注意が必要です。
- 長期優良住宅：耐震・劣化対策が優れ、長く快適に住める設計。行政の認定が必要。
- 低炭素住宅：CO₂排出を抑える構造や設備。こちらも認定が必要。
- ZEH水準省エネ住宅：高断熱＋高効率設備で、省エネ基準を上回る性能。
- 省エネ基準適合住宅：基準レベルの断熱・省エネ性能（新築は2025年4月以降、適合が義務化）。
2024年からの主な制度改正
- 年齢による借入限度額の差：入居時点で夫婦のいずれかが40歳未満、または19歳未満の子がいる世帯は、借入限度額の上限を維持。それ以外の世帯は引き下げ。
- 性能基準未達の新築は対象外：省エネ性能が一定基準に満たない場合は控除不可（経過措置あり）。
- 床面積要件の緩和延長：合計所得1,000万円以下なら40㎡以上でも対象（本来は50㎡以上）。緩和は2025年まで延長。
住宅ローン控除を受けるための要件
借入限度額は住宅の種類・性能で異なりますが、次の条件は共通です。
- 自ら居住すること（投資・賃貸目的は不可）
- 返済期間が10年以上
- 床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上でも可）
- 引渡しまたは工事完了から6か月以内の入居
- 居住用割合が1/2以上
- 合計所得金額2,000万円以下
購入後に賃貸へ転用すると、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められる場合があります。用途変更は慎重に。
住宅ローン控除でいくら節税できる？（計算例）
モデルケース：年収700万円／配偶者あり（扶養外）／生命保険料控除12万円／iDeCo控除12万円／年末ローン残高5,200万円（新築・長期優良住宅）
- 課税所得：700万円 − 48万円（基礎） − 12万円（保険） − 12万円（iDeCo）＝ 628万円
- 所得税額：628万円 × 20％ − 427,500円 ＝ 828,500円
- 控除額：上限5,000万円 × 0.7％ ＝ 35万円（全額控除可）
※新築の長期優良住宅の借入限度額が5,000万円のため、実際の年末ローン残高が借入限度額を超えていても5,000万円で計算を行います。
所得税で使い切れない分は翌年度の住民税から控除できます（上限は前年度課税所得の5％、最大9万7,500円）。ただし所得が低い場合、控除を使い切れない可能性があります。
手続き：「確定申告」と「年末調整」
住宅ローン控除を受けるには「確定申告」と「源泉徴収」を行います。それぞれの必要な書類は下記のとおりです。
1年目：確定申告（窓口・郵送・e-Tax）
| 必要書類 | 取得方法 |
| 確定申告書 | 国税庁のホームページ |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁ホームページ |
| 住宅ローンの年末残高等証明書 | 借入先の金融機関 |
| 登記事項証明書（土地・建物） | 法務局 |
| 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し | 不動産会社・工務店 |
| 耐震基準適合証明書等または住宅性能評価書の写し（一定の耐震基準を満たす中古住宅のみ） | 不動産会社 |
| 認定通知書の写しまたは性能証明書等（認定長期優良住宅・低炭素住宅・省エネ住宅のみ） | 不動産会社 |
2年目以降：会社員（年末調整）
| 必要書類 | 取得方法 |
| 住宅ローンの年末残高等証明書 | 借入先の金融機関 |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 住宅ローン控除を受ける1年目の確定申告後に税務署から郵送 |
2年目以降：会社員以外（確定申告）
| 必要書類 | 取得方法 |
| 住宅ローンの年末残高等証明書 | 借入先の金融機関 |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁ホームページ |
住宅ローン控除の確定申告書の書き方
確定申告では「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成・提出します。会社員は住宅ローン控除を受ける1年目のみ、個人事業主等は2年目以降も提出が必要です。
- 新築又は購入した家屋等に係る事項：居住開始日、取得対価、総（床）面積などを記入。
- 家屋や土地等の取得対価の額：取得した不動産の金額を明記。
- 居住用部分の年末残高：金融機関の残高証明書に基づき記入。
- 控除額欄：区分に応じて控除額を算出し転記。
様式は国税庁の案内からダウンロードできます（令和6年分の様式を参照）。
住宅ローン減税の申請を忘れた場合も還付申告は可能
期限（例年2/16～3/15）を過ぎても、対象年の翌年1/1から5年以内は還付申告が可能です。ただし、5年を超えると還付できません。気づいた時点で早めに手続きを行いましょう。
まとめ
2024年の制度改正には、省エネ性能や耐久性に優れた住宅の普及促進や、少子化対策といった目的が背景にあると考えられます。現時点で公表されているのは2025年までの制度内容であり、2026年以降の継続については未定です。
住宅ローン控除は大きな節税効果が期待できる制度ですが、住宅購入には固定資産税やメンテナンス費用といった継続的な負担も伴います。賃貸など他の選択肢とも比較し、自分が納得できる資金計画を立てることが大切です。
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